大阪の土地・建物の登記、測量、調査、境界線のトラブルのことなら向井彰一土地家屋調査事務所にお任せ下さい。

公図は、遠く明治政府が行った地租改正事業により作成された地図にはじまり、
明治22年の土地台帳制度の制定に伴い、土地台帳付属地図として3備えられました。
その後度重なる修正を経て、昭和２５年土地台帳に関する事務が税務署から登記所に移されたのに伴い、これらの公図も登記所で保管することになったものです。
これらの公図には官民の所有の区別なく付番されていますが、里道、水路、堤防、河川等は、付番することなく、利用状況に応じて、里道は赤色、水路は青色といったように色が塗ってあります。
それらは国有地又は市町村の所有地であり、色の塗っていない無地番の土地であっても、
他の資料等で民有地である事が証明されない限り、原則として国有地と解されます。

不動産の登記は土地については、所在・地番・地目・地積、建物については、
所在・家屋番号・種類・構造・床面積、という不動産の物理的現況を登記簿の表題部に表すための「不動産の表示に関する登記」とそれらの不動産の権利関係を登記簿の甲区、乙区欄に表すための「不動産の権利に関する登記」によって構成されています。

権利に関する登記とは、所有権・抵当権・根抵当権・質権・地上権・賃借権・地役権などに関する登記です。これらの登記は、いずれも所有者自らもできますが、法律的な知識や測量技術が求められますので、専門家として登記の申請資格を法務大臣から与えられているのが、土地家屋調査士であり、司法書士なのです。

土地家屋調査士は前者の「不動産の表示に関する登記」を、司法書士は後者の「不動産の権利に関する登記」を代理して行います。 おのおの整理すると、次のようになります。

【土地家屋調査士の主な業務】
土地の境界に関する調査・測量・分筆・合筆・地積更正・地目変更、建物の新築・増築・滅失などの登記。 etc.
【司法書士の主な業務】
売買・贈与・相続による所有権移転登記、抵当権の設定・抹消登記、商業・法人の設立登記、 供託手続き、その他裁判所、検察庁、法務局に提出する書類の作成。　etc.

田や畑などの農地は、たとえ自分の農地であっても、宅地に転用するには市町村の農業委員会に届出が必要だったり、場所によっては都道府県知事の許可が要ります。

しかし、届出または許可を受けた後に埋め立て工事が完了したとしても、その時点ではまだ宅地への変更登記はできません。地目変更の登記ができるのは、その土地を現実に転用目的に添って使用を開始して、はじめて可能なのです。

本件の場合は、次男夫婦の家を建てるということですから、少なくとも家の基礎工事が完了し、住宅の建築が明確になるまでは、地目変更登記ができないということになります。
資材置場ならば、現実に資材置場として利用されていなければならず、ただ単に埋め立て整地しただけの空地では、雑種地への地目変更はできないということです。登記簿の地目を変えるには、地目の変更後１ヶ月以内に、地目変更登記を所轄の法務局に申請しなければなりません。

土地改良法・土地区画整理法・国土調査法などによって表示された土地や、分筆登記・地積更正登記などで最近測量がされた土地は、 比較的面積（登記上は地積という）が正しく表示されています。

しかし、現在の登記簿の前身にあたる土地台帳当時の地積を、ただ単に平方メートルに書き換えただけの登記簿も少なくなく、その地積の根拠は明治政府による地租改正の作業時に行われた測量にさかのぼりますが、その精度は疑問です。

明治時代の稚拙な測量技術に加え、短期間に全国のすべての土地を測量する必要から、その作業の多くは国民自身によって行われたからです。
ですから、お尋ねのように実測の地積と登記簿の地積は違いのあるところは決して 珍しくありません。
このような場合は、将来の境界問題を未然に防止する意味でも、また土地譲渡の際のトラブル防止のためにも、地積の更正登記をされるようお勧めいたします。

土地改良法・土地区画整理法・国土調査法などによって表示された土地や、分筆登記・地積更正登記などで最近測量がされた土地は、 比較的面積（登記上は地積という）が正しく表示されています。

結論からいいますと、違法建築の建物でも登記をしなければなりません。
不動産登記法により、建物を新築したとき所有者は１ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないという決まりがあるからです。

不動産登記制度の目的は、取引の安全を図るため、不動産に関する権利関係を明確に公示するための前提として、不動産を特定し、現況を明確にすることです。
つまり、あなたのような建築許可を得ていない建物や建ぺい率違反の建物であっても、それが屋根や壁を持ち、工場、居宅などに使用が可能であれば、登記しなければならないのです。

登記するには、その建物があなたの所有であることを証明するものが必要です。
確認済証や検査済証などですが、違法建築の場合はそれらがありませんので、代わりのものとして固定資産税納税証明書、工事施工者の引渡証明書、 借地上の建物の場合には敷地所有者の証明書などをご用意下さい。

建物が撤去されているにもかかわらず、建物の滅失登記がされないまま、 登記簿だけが残っているケースが時々あります。
そうした場合、当該建物の固定資産税が引き継ぎ課税されていることもあるのでご注意ください。
本来、不動産登記法では、登記された建物が取り壊されたり、倒壊、流失、焼失などした場合には、その建物の登記名義人（名義人が死亡している場合は相続人）が建物滅失後１ヶ月以内に、 「建物滅失登記」を所轄法務局に申請する規定になっています。

ご質問の場合、土地を購入したときには既に建物がなかったわけですから、
あなたがその建物の滅失登記をすることは残念ながらできません。
建物が取り壊された当時の所有者、またはその相続人に、建物滅失登記をしてもらうよう依頼して下さい。もし、それらの人たちが不明なら、法務局の登記官に、職権によって建物登記を閉鎖してもらうよう、申し出ることができます。

結論から言えば、あなたの名義で表題登記をすることは可能です。
本来、建物を新築したら１ヶ月以内に表題登記をすることが義務付けられていますが、 本件のように未登記のまま相続が発生したり、売買や贈与によって所有者が変わっていることはよくあります。
こうした場合であっても、建物の表題登記は中間の所有関係を省いて、現在の所有者を表示すればよいことになっています。
しかし、省けるのは中間の登記であり、所有関係の変更の経過を証明する書類までも省いてよいわけではありません。

従って、亡父が建物の所有者であったことを証明する（亡父名義の建築確認通知書、検査済証、 固定資産課税台帳登録事項証明書、工事人の工事完了引き渡し証明書など）や、あなたが相続したという証明書 （戸籍謄抄本、遺産分割協議書など）は必要となります。
実際に建物の表題登記を申請する際には、これらの書類のほか、建物図面、各階平面図、申請者の住所証明書が必要です。

所有権証明書とは申請人が真正な所有権者であることを証明できる書面のことをいいます。
具体的には、建築基準法の規定による「確認済証」及び「検査済証」の２つが一般的で、その他これらが添付できない場合は、市町村が発行する「固定資産税納付証明書」や建築請負人の 「工事完了引渡証明書」などがあります。
これらの書類のうち、建築請負人の「工事完了引渡証明書」には、建築請負人の印鑑証明書を添付しなければなりません。
通常は以上のようなものでよいわけですが、このほかにも所有権証明書と認められるものがありますし、 場合によっては添付すべき書類が増えたりもします。

建物の登記は不動産登記法に基づき、床面積の計算を行います。
すなわち、「建物の床面積は、各階ごとの壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により、 平方メートルを単位として定め（中略）木造の場合は柱の中心線で囲まれた部分の水平投影により算出する」となります。

建築基準法は構造上の観点から規定されていますので、吹き抜けやポーチの床面積の算定基準に不動産登記法と相違があり、お尋ねのように登記された床面積と確認通知書の床面積の違いは珍しくありません。設計図通り施行されておられるようですので、金融機関から融資は受けられると思います。